-
-
-
Бізнес-сфери我们建设时代，也为时代奠基
-
людські ресурси聚栋梁之才，筑时代工程
Реформування та перебудова базових інститутів у сфері нерухомості
2026-09-29
Китай зосередиться на реформуванні та удосконаленні базових інститутів нерухомості, надавши пріоритет трьом системам: проектній компанії, головному банку та продажу готового житла. Зазначені три системи допоможуть більш чітко визначити стратегію трансформації компаній у сфері нерухомості, перетворивши їх з девелоперів, орієнтованих на високий леверидж і швидкі обороти, на більш професійних постачальників «якісного житла», які будують свій бізнес на якісних продуктах та репутації.
За багаторічний період розвитку національний ринок нерухомості зазнав значних змін. Щоб адаптуватися до нових умов, змін і вимог ринку, необхідно також змінювати систему нормативно-правового регулювання у сфері нерухомості. Наразі галузь нерухомості Китаю переживає системну реорганізацію базових інститутів.
Реформування базових інститутів ринку нерухомості є невідкладним і вкрай необхідним, оскільки на китайському ринку нерухомості відбулися дві зміни. По‑перше, співвідношення попиту й пропозиції на ринку нерухомості кардинально змінилося: з колишнього дефіциту пропозиції до близького рівноваги між попитом і пропозицією, а у окремих сегментах спостерігається надлишок пропозиції. По‑друге, ринок нерухомості перейшов у епоху «залишкової маси»: частка операцій з вторинним житлом зросла з 27% у 2020 році до 46% у 2025‑му; за перші вісім місяців цього року, за даними Державного статистичного управління, частка таких угод уже досягла 52%, а перевищення 50% вважається ознакою переходу ринку нерухомості у епоху «залишкової маси».
Китай зосередиться на реформуванні та удосконаленні трьох базових інститутів у сфері нерухомості: системи проектних компаній, системи головного банку та системи продажу готового житла. Суть цих трьох базових інститутів полягає в тому, що вони орієнтуються на конкретні проекти й відповідають відповідно трьом етапам — розвитку нерухомості, фінансуванню та продажу.
У сфері девелопменту нерухомості запроваджено систему проектних компаній, що дозволяє вирішити питання про те, хто саме є незалежним суб’єктом реалізації проекту. Кожному проекту нерухомості відповідає окрема проектна компанія, яка згідно із законодавством здійснює права незалежного юридичного особи; при цьому забороняється неправомірне переказування коштів з головного офісу підприємства до проектної компанії. Таким чином робота проектів у сфері нерухомості стає більш регламентованою та безпечною.
У сфері фінансування нерухомості запроваджується система головного банку, що дозволяє вирішити питання про те, хто саме надаватиме фінансування проекту. Для кожного проекту визначається один банк або банківський консорціум у ролі головного банку; всі кошти, необхідні для розробки, будівництва та продажу об’єкта, повинні депонуватися в головному банку, який забезпечує послуги з фінансування проекту, задовольняючи його обґрунтовані потреби у фінансуванні. Між проектною компанією та головним банком реалізується двосторонній вибір: банк, на основі самостійного аналізу умов проекту, обирає проектну компанію, а проектна компанія, виходячи зі своїх потреб у фінансових послугах, обирає головного банку, створюючи механізм спільного отримання прибутку та розподілу ризиків між головним банком і проектною компанією.
У сфері продажу житлових нерухомих об’єктів запроваджено систему продажу готового житла, реалізовано принцип «гроші — ключі», що забезпечує принцип «отримане — те, що побачили», і таким чином в корені запобігає ризикам при передачі об’єктів. У останні роки обсяг продажів житлової нерухомості за схемою продажу готового житла постійно зростає, а його частка у загальному обсязі продажів нових квартир щорічно збільшується. Продаж готового житла став загальним трендом. Нові проекти переважно будуть реалізовуватися саме за цією схемою; водночас комплексно використовуватимуться підтримуючі політики у сфері земельних відносин, фінансування та оподаткування, а для проектів, що передбачають передпродажну діяльність, буде покращено регулювання коштів, залучених на умовах передоплати, щоб надійно захищати законні права та інтереси покупців.
Мета всіх трьох інститутів спрямована на запобігання ризикам у сфері розвитку нерухомості, забезпечення здорового розвитку галузі та краще захист прав і законних інтересів покупців житла.
Система проектних компаній забезпечує ізоляцію ризиків: проблеми з веденням окремого проекту більше не поширюються на весь підприємство та навіть на всю галузь; система головного банку забезпечує однозначне співвідношення фінансування й конкретного проекту, що дозволяє краще задовольняти його обґрунтовані фінансові потреби; ефективне та організоване запровадження продажу готових квартир — «гроші — ключі» — дозволяє в корені запобігти ризикам з передачею об’єктів, зняти побоювання людей щодо придбання недобудованих будинків, а також спрямувати девелоперів на створення об’єктів за стандартами «якісного житла», які є безпечними, комфортабельними, екологічно чистими та інтелектуальними, таким чином задовольняючи потреби населення у високоякісному житлі.
Три системи дозволяють зробити стратегію трансформації компаній у сфері нерухомості більш чіткою: від забудовників із високим рівнем фінансового левериджу та швидкого обороту капіталу перейти до більш деталізованого підходу, де основою є якість продукту та репутація, — ставши постачальниками «якісного житла».
Можна передбачити, що три системи стануть провідними у напрямку стабільного, здорового та високоякісного розвитку нерухомісного сектору нашої країни. Уривок з газети «Економічна газета», 23.09.2026, автор — Кан Шу.
Більше динаміки
2026-09-20
2026-09-16
2026-08-10
2026-06-30
